La figura de la hipoteca inversa se presenta como una alternativa en medio de la pandemia para garantizar una renta vitalicia a los adultos mayores que tengan 65 años de edad o más y que sean propietarios de inmuebles.
El mecanismo que fue presentado por el Gobierno nacional ha generado muchos interrogantes no solo entre quienes les interesaría aplicar para obtenerlo sino en diversos sectores.
Cómo acceder
La hipoteca inversa cobija a todos los colombianos mayores de 65 años sin distinción de estrato o ingresos, que sean propietarios de un inmueble, sin importar su destinación o su condición en propiedad horizontal.
Para acceder a la figura solo deben acudir a una entidad que tenga habilitado el producto, la cual deberá dar asesoría con información detallada de la negociación.
La persona podrá realizar la hipoteca inversa y seguir usando su inmueble hasta que fallezca. Puede elegir entre tener una renta vitalicia, recibir el dinero en un pago o recibirlo en un tiempo determinado.
El ministro Malagón dijo que, en caso de fallecer el propietario, los herederos pueden escoger si quieren pagar la deuda con sus recursos o vender el inmueble para saldarla y conservar el excedente. Solo cuando se paga la deuda, es que el inmueble podrá ser entregado en dación en pago.
El valor de la renta se definirá, según el avalúo de la propiedad, la edad de los solicitantes, la tasa de interés y la modalidad de hipoteca inversa (vitalicia, temporal o de única disposición). Además de los análisis de riesgo que hagan las entidades autorizadas.
La hipoteca inversa aplica también cuando la propiedad se ha puesto en arriendo, lo que permitiría al beneficiario recibir un doble canon: el valor del arriendo y el de la hipoteca inversa.
La gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, Sandra Carbonell, afirma que la propuesta de la hipoteca inversa o renta vitalicia si bien puede ser innovadora, también requiere un estudio minucioso por parte de los propietarios que deseen acogerse a esta alternativa.
“Es importante esperar la expedición de esta nueva normatividad anunciada por el Gobierno para medir el impacto de algunos elementos como cuál de las partes asume los costos de constitución de las hipotecas, de los avaluos y de los seguros que obligatoriamente se tendrán que adquirir”.
Señaló que puede ser una alternativa para la seguridad económica de ciertas personas, pero también tendrá un impacto patrimonial, por lo que es recomendable que sea estudiado en detalle por el interesado.
En cuanto al impacto en de la aplicación de la figura sobre el sector inmobiliario, dijo que los bienes sometidos a estos procesos no entrarían en el mercado natural de oferta y demanda debido a que son objeto de transacciones financieras bajo una modalidad diferencial.
Evitar abusos del sistema financiero
El profesor de la Universidad del Rosario Alejandro Useche señala que la hipoteca inversa es una figura que se viene desarrollado desde hace años en el mundo y que el caso de Colombia es nueva.
“Es buena en la medida que genera liquidez a personas que tienen una vivienda, pero que no tienen un ingreso y se convierte en una herramienta para luchar contra la pobreza oculta y es algo bueno. La parte en la que hay que tener cuidado es en lo que viene después y qué pasa al final del contrato”, señaló.
Indicó que los avalúos que se hagan de los inmuebles deben ser reales y justos con los propietarios porque en medio de la crisis por la pandemia se podrían avaluar en menores valores.
Se debe revisar el valor de la renta que va a recibir la persona que se acoja a la figura y que sea este ajustado al valor de la propiedad. Además, considera que debe quedar claro bajo qué condiciones los herederos pueden recuperar el inmueble.
Useche advirtió que se podría presentar una mayor concentración de la riqueza, pues la entidades financieras podrían fijar condiciones muy difíciles de cumplir para la recuperación de la vivienda, lo que llevaría a que se pueda perder la propiedad del inmueble que quedaría en manos del sistema financiero.
De donde viene la propuesta
Esta propuesta, aunque parezca innovadora, se remonta a 1961, cuando en Estados Unidos un funcionario de la firma Deering Savings & Loans creó la primera hipoteca revertida (o hipoteca inversa) para que la viuda de un técnico deportivo de su escuela pudiera tener ingresos sin tener que vender su casa.
Estas figuras se han consolidado en Norteamérica desde la década de los 80 y, de hecho, hoy existen reglamentaciones al respecto en más de una veintena de países, entre ellos algunos del vecindario como México y Perú, en donde hay un decreto desde 2018, pero aún no se ha masificado. Por supuesto, una cosa es una HI en países con sólidos estados de bienestar, garantías de salud y educación, y otra en países con alta informalidad y menor nivel de movilidad social. El principal argumento para importar este mecanismo es el de la pobreza oculta, un fenómeno en el cual muchos adultos mayores, a pesar de ser propietarios de vivienda, tienen niveles de ingreso muy cercanos a la línea de pobreza. Según el borrador del decreto -que figura desde el año pasado en la página del Ministerio de Vivienda-, en el país los adultos mayores con vivienda propia son cerca del 67 %, pero solo un 28 % de ellos tienen una pensión. Este dato no tiene en cuenta, por ejemplo, que una buena parte de los adultos mayores sin pensión compraron una segunda vivienda para arrendar y esa es su mesada para la vejez.
Por lo tanto, se requeriría mayor investigación para evaluar el alcance de esta política, que en muchos países se ha quedado en el bombo del lanzamiento.
