La Cuarta Via

Primer informe. ¿Burbuja inmobiliaria en Magangué? o ¿dinámica normal a las inversiones?

En la Cuarta Vía

Algunas voces de personalidades del sector económico y comercial de Magangué han sugerido que en la ciudad se estaría creando un ambiente propicio para que se dé el fenómeno de una burbuja inmobiliaria, a espesas de los altos costos para adquirir inmuebles de la ciudad, por ello, nos dimos a la tarea de recoger opiniones acerca de lo que está pasando en la economía de Magangué, y entregarles en varios informes un panorama concreto de sus posibilidades de desarrollo.

Esta primera entrega, repasamos lo que se está dando con el flujo inmobiliario, está respondiendo el sector a ¿una incipiente burbuja inmobiliaria? o, es la ¿dinámica normal del desarrollo?  

¿A qué se llama burbuja económica?

Se conoce a una burbuja económica (también llamada burbuja especulativa, burbuja de mercado o burbuja financiera) al fenómeno que se produce en los mercados, en buena parte debido a la especulación, que se caracteriza por una subida anormal, incontrolada y prolongada del precio de un activo o producto, de forma que dicho precio se aleja cada vez más del valor real o intrínseco del producto.

Es así, entonces que, una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación.

En una burbuja, su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios, lo que provoca una espiral de subida continua y alejada de toda base factual. El precio del activo alcanza niveles absurdamente altos hasta que la burbuja acaba estallando debido al inicio de la venta masiva del activo cuando hay pocos compradores dispuestos a adquirirlo. Esto provoca una caída repentina y brusca de los precios, llevándolo a precios muy bajos, incluso inferiores a su nivel natural, dejando tras de sí un montón de deudas.

El caso de Magangué

Es fácil encontrar arriendos o venta de inmuebles cuyo valor para las condiciones de mercado parecieran excesivos, en el centro de la ciudad donde se concentra gran parte del comercio se pueden encontrar arriendos de 2 millones de pesos por locales de 50 metros cuadrados, o solo oficinas con un baño que alcanzan el valor de 500 mil pesos mensuales, o cualquier inmueble tiene un valor mínimo de venta de 150 millones de pesos.

Pero los valores, aparentemente excesivos no significa la aparición de una burbuja como tal. Magangué tiene la consideración de ser una ciudad con alta actividad comercial y de prestación de servicios, una dinámica que repercute directamente en los costos mobiliarios; otra de las consideraciones, es sin duda que en los últimos años 5 años la ciudad ha tenido grandes inversiones, unas empujadas, en el sector de vivienda, por inversión privada, que han sido las únicas, y otras jalonadas en el sector público, caso la revolución del pavimento de la actual administración, que mejora la calidad de vida de residentes y también el avalúo catastral.     

Pero transacciones casi siempre no parten del precio registrado avalúo catastral, porque no necesariamente es real, quienes decidan emprender por su cuenta la valoración de su propiedad deberán comenzar de cero. Y eso se hace de un estudio y análisis en los que toman en cuenta aspectos del mercado, el estado y características del predio, el costo de reposición y generalidades del entorno urbanístico y ambiental, o sencillamente, la necesidad de montar un negocio o comprar o arrendar una vivienda rápidamente en un mercado carente de sobreofertas.

Para algunas oficinas de arriendo, no existe tal burbuja inmobiliaria, “el valor se trata del resultado de los análisis que hacemos, el mercado de Magangué está en expansión y hay mucha demanda, pero nosotros manejamos valores a un contexto real”, nos comentó una representante que solicitó reserva.

Para comerciantes, podría haber la percepción de tal burbuja, “hay inmuebles que han aumentado exponencialmente su valor, sea para arriendo o compra, a partir de que a la zona ha llegado empresas inversionistas, algunos con la reputación de marcas de grandes superficies como ha sido El Éxito, el SAO, Tierra Santa, Tiendas ARA o el palacio de la Pantaleta, pero también hay dineros de dudosa procedencia, eso ha empujado que los precios de los inmuebles se hayan triplicado, pero no existe una oferta disparada” nos comenta un comerciante de los tradicionales en Magangué.  

El solo anuncio de la construcción del puente Yatí – Bodega, dio como resultado la compra masiva de predios alrededor del proyecto, lo que produjo, para muchos, la especulación inmediata de los costos. Para Camilo Zuluaga, agente inmobiliario, “la ubicación de proyectos de inversión ha disparado especulativamente los valores calculados para una zona, igualmente ocurre con barrios donde las condiciones de vida han mejorado por la pavimentación de las calles”.

Pero para hablar de burbuja, los bancos juegan un papel importante, pues la entrega sin control de préstamos es el combustible para hacer subir la burbuja y luego estallar con ella. En este caso, un gerente nos comenta que el “fenómeno de una burbuja como tal en Magangué no es ajustado, por el contrario, hay grandes proyectos de inversión y los préstamos, después de los estudios debidos se están haciendo, porque hay confianza y mínimos riesgos de cartera, el sector financiero ha apalancado el motor del desarrollo de la ciudad, ha facilitado para que Magangué sea una ciudad atractiva para la inversión”.       

Lo que dice el alcalde

Ciertamente hay quejas por los altos costos de arriendo, pero hay que decir que ante la falta de oferta los precios están disparados, es un tema de oferta y demanda, pero para que se hable de una posibilidad de burbuja falta una gran cantidad de construcciones que haga que los precios bajen. Lo otro es que desde hace muchos años el municipio se había estancado en la construcción de casas y apartamentos, en los últimos años se empezó a construir programas de vivienda por parte de privados, ese tiempo retraso la oferta; lo otro es el tema comercial, Magangué se ha disparado mucho, pero hablar de burbuja inmobiliaria no, para nada, no existen las condiciones para hablar de eso”, apuntó claramente el alcalde Pedro Alí Ali.

Además, aclaro “que en Magangué los precios se dispararon, la gente está buscando donde comprar o arrendar, también hay que decir que en un barrio una casa de 10 millones ahora cuesta 40; sí porque la alcaldía invirtió en drenaje pluvial, construyó unas canchas cercanas, pavimento, el colegio mejoró, pero eso no es burbuja, eso es calidad de vida, el barrio tiene hoy calidad de vida. En cinco años vamos a tener 9 o 10 mil predios en estrato 2 y 3 pagando y que hoy no existen, es decir existe los predios, pero no en el registro catastral de la alcaldía, pero no consideró que no hay ninguna burbuja

El debate del control estatal

Si bien para algunos analistas de la economía consideran que la política estatal no debe ocuparse con estos asuntos por cuanto responde a una dinámica de mercado abierto, otros tantos hablan de la necesidad de una intervención en materia de control, para romper cualquier indicio de burbujas en la economía.

Existe y va a existir el debate en relación con la necesidad de intervención por parte de los organismos gubernamentales para evitar, controlar y/o explotar estas burbujas o sus indicios.

Lo cierto, es que Magangué es un mercado que necesita ir ajustándose a la dinámica de la economía regional. Estos debates se deben dar y poner lupa al contexto para dinamizar la economía de un municipio que está en un ascenso importante.

Nuestra próxima entrega, sector vivienda.  

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